재개발 양도세, 왜 일반 주택과 다른가
조합원이 완공된 아파트를 팔 때의 이야기입니다 · 쉬운 말로 씁니다 · 2026-10-24 기준
1. 재개발은 번 돈을 두 몫으로 쪼갭니다
일반 주택은 간단합니다. 판 값 빼기 산 값이 번 돈이고, 거기에 세금이 붙습니다.
재개발은 다릅니다. 내 옛집을 조합에 내고, 모자라는 돈을 더 내서 새 아파트를 받습니다. 그래서 세법은 새 아파트를 두 덩어리로 나눠서 봅니다.
| 두 몫 | 무엇인가 | 보유기간을 언제부터 세나 |
|---|---|---|
| 옛집 몫 기존건물분 |
내 옛집을 내고 받은 부분 | 옛집을 산 날부터 → 길다 |
| 추가분담금 몫 청산금납부분 |
돈을 더 내서 새로 산 부분 | 관리처분계획 인가일부터 → 짧다 |
왜 이게 중요하냐면 — "나는 2010년부터 가지고 있었으니 공제를 많이 받겠지"라고 생각하기 쉬운데, 추가분담금 몫은 그렇지 않습니다. 그 부분은 관리처분계획 인가일부터 셉니다. 인가가 2023년이었다면 그 몫은 2023년부터입니다.
세법은 조합에 더 내는 돈을 "청산금(납부분)"이라고 부릅니다. 재개발에서 빠져나와 돈으로 정산받는 현금청산과는 전혀 다른 말입니다. 이 사이트에서는 헷갈리지 않도록 "추가분담금"이라고 씁니다.
2. 관리처분계획 인가일이 모든 숫자를 가릅니다
이 날짜 하나가 세 가지를 정합니다.
- 번 돈을 어디서 자를지 — 인가 전에 오른 값과 인가 후에 오른 값을 나눕니다.
- 추가분담금 몫의 보유기간이 시작되는 날입니다.
- 원조합원인지 승계조합원인지를 가릅니다. 인가 전에 산 분은 원조합원, 인가 후에 입주권을 사들인 분은 승계조합원입니다. 둘은 계산 방법이 아주 다릅니다.
조합 공고문이나 구청 고시에 날짜가 있습니다. 기억에 의존하지 마시고 서류를 보세요.
3. 오래 가진 만큼 깎아 주는 제도 — 장기보유특별공제
집을 오래 가지고 있었으면 번 돈의 일부를 세금에서 빼 줍니다. 표가 두 가지인데, 어느 표를 쓰느냐로 공제가 2.5배 차이납니다.
| 표1 — 일반 | 표2 — 1세대 1주택 우대 | |
|---|---|---|
| 조건 | 그냥 적용 | 2년 이상 거주해야 함 |
| 오래 가진 것 | 연 2% · 최대 30% | 연 4% · 최대 40% |
| 오래 산 것 | — | 연 4% · 최대 40% |
| 최대 | 30% | 80% |
"2년 이상 거주"가 갈림길입니다. 집을 오래 가지고만 있고 한 번도 살지 않으셨다면 표2를 쓸 수 없습니다. 최대 80%가 아니라 최대 30%가 됩니다.
공사 중에는 살 수가 없는데요
맞습니다. 그래서 세법은 이렇게 봅니다.
- 옛집 몫의 거주기간은 옛집에 산 기간과 새 아파트에 산 기간을 합쳐서 봅니다.
- 추가분담금 몫의 거주기간은 새 아파트에 실제로 산 기간만 봅니다. 옛집에 아무리 오래 사셨어도 이 몫에는 쳐주지 않습니다.
이 구분은 대법원이 2026년 1월 8일에 확인했습니다(2025두34147). 그래서 완공되자마자 파시면 추가분담금 몫의 공제가 크게 깎입니다. 새 아파트에 2년을 사시면 그 몫도 표2로 올라갑니다.
4. 1세대 1주택이면 12억까지 세금이 없습니다
1세대 1주택이고 요건을 갖추셨으면 판 값 12억원까지는 세금이 없습니다. 12억을 넘는 부분에만 붙습니다. 계산은 이렇습니다.
과세되는 비율 = (판 값 − 12억) ÷ 판 값
예를 들어 30억에 파시면 (30−12)÷30 = 60%. 번 돈의 60%에만 세금이 붙습니다.
주의할 점 두 가지. 12억은 평가액이 아니라 실제로 받은 값 기준입니다. 그리고 부부 공동명의라고 24억으로 늘어나지 않습니다. 집 전체의 값으로 봅니다.
거주를 안 했어도 비과세를 받을 수 있나요
취득 시점에 따라 다릅니다.
- 2017년 8월 3일 전에 사셨다면 — 거주하지 않으셔도 비과세를 받습니다. 보유 2년이면 됩니다.
- 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 사셨다면 — 2년 이상 살아야 비과세를 받습니다. 못 채우면 12억 비과세가 통째로 없어집니다.
딱 하루 차이로 수억이 갈릴 수 있는 지점입니다. 계약서의 잔금일을 확인하세요.
5. 집이 몇 채인지가 가장 큽니다
팔 때 세대가 집을 두 채 이상 가지고 있고 그 집이 조정대상지역에 있으면, 세 가지가 한꺼번에 나빠집니다.
- 12억 비과세가 없어집니다.
- 장기보유특별공제가 아예 없어집니다. 80%도 30%도 아니고 0%입니다.
- 세율에 20%p(2주택)·30%p(3주택 이상)가 더 붙습니다.
다주택 중과를 쉬어 주던 조치는 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 세대에는 배우자와 같이 사는 가족이 들어가고, 입주권과 분양권도 집으로 셉니다.
6. 2026년 세제개편안 — 아직 법이 아닙니다
2026년 8월 3일 정부가 발표한 안입니다. 핵심은 하나입니다. "오래 가지고만 있으면 깎아 준다"가 사라지고 "실제로 산 만큼"만 깎아 줍니다.
| 양도 시점 | 오래 가진 것 | 오래 산 것 | 최대 |
|---|---|---|---|
| 2027년까지 | 연 4% · 40% | 연 4% · 40% | 80% |
| 2028년 | 연 2% · 20% | 연 6% · 60% | 80% |
| 2029년부터 | 없어짐 | 연 8% · 80% | 80% |
이름도 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제로 바뀝니다. 한 번도 살지 않으셨다면 2029년 이후에는 공제가 0이 될 수 있습니다.
재개발에는 완충 장치가 하나 들어 있습니다. 공사기간의 절반을 "산 기간"으로 쳐 주는 것입니다. 다만 인가 전에 실제로 살고 있었어야 한다는 요건이 붙는 것으로 보도되었습니다.
7. 그래서 무엇을 챙기면 되나
- 매매계약서 — 실제로 얼마에 샀는지. 이게 없으면 계산이 안 됩니다.
- 주민등록 전입·전출 기록 — 언제부터 언제까지 살았는지. 수천만 원짜리 정보입니다.
- 조합 서류 — 관리처분계획 인가일, 종전자산 평가액, 추가분담금 명세.
- 세대의 집을 전부 세어 보기 — 입주권·분양권·오피스텔 포함.
- 영수증 — 취득세, 중개수수료, 법무사비, 자본적 지출. 번 돈에서 빼 줍니다.
이 다섯 가지를 들고 세무사를 만나시면 이야기가 빨라집니다. 계산기로 먼저 대강의 그림을 보시고 가면 질문이 분명해집니다.
근거
소득세법 제89조(비과세)·제95조(장기보유특별공제)·제103조(기본공제)·제104조(세율)·제55조 · 같은 법 시행령 제154조·제159조의4·제160조·제166조 · 대법원 2026.1.8. 선고 2025두34147 · 2026년 세제개편안(2026.8.3. 발표, 국회 계류) · 법령 원문은 국가법령정보센터에서 보실 수 있습니다.